Оғриқли савол: «Numbeo» халқаро интернет нашри ипотека кредити бўйича сўнгги 20 йилда дунё давлатларида кузатилган иш ҳақи ва молиялаштириш жараёни учун йиллик фоиз ставкаси таҳлилини эълон қилди. Рўйхатда энг юқори ипотека фоиз кредити бўйича кучли бешталикни Ўзбекистон 21,5 фоиз билан якунлаб берган. Қўшни давлатлардан фақат Қозоғистон мазкур рейтингга киритилган бўлиб, қардошларимиз нисбатан яхши кўрсаткич – 16,54 фоиз билан 10-ўринни банд қилди.
Орзулар орзулигича қолиб кетяпти…(ми?)
Бугун нафақат азим пойтахт, вилоятлар ва туман марказларида ҳам олдидан ўтганингизда ҳавасингизни келтирувчи, маҳобати ва ҳашамати билан сизни ўзига ром қилувчи, «Қани, энди имкониятим бўлсаю, кўзни чирт юмиб, 2 хоналисидан олсам», дейишингизга сабаб бўлувчи кўп қаватли уй-жойлар барпо этилмоқда. Бироқ аҳолининг кўп қисми бу борада фақат хаёл қилишга, космик тезланишда ошиб бораётган уй-жой нархларию, ягона умиди бўлган ипотека кредитларининг фоиз ставкалари қачон тушишини ўйлаб, бошни қашлашига тўғри келяпти.
Ҳар тугул бундан 10-15 йил илгари ипотека олишдан кўра, пластик картадаги пулни нақдлаштириш долзарб муаммо бўлган пайтлар ортда қолди, банк-молия тизими халқ билан ишлаши кераклиги яхши англанди, шу жумладан, ипотека кредитлари олиш ҳам соддалаштирилди.
Қадамлар ташланган…
Давлатимиз раҳбарининг 2021 йил 9 декабрда «Бозор тамойилларига асосланган ипотека кредитлари орқали аҳолини уй-жой билан таъминлашга оид қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида»ги фармонининг қабул қилиниши бу борада яхшигина ислоҳотлар олиб борилишига йўл очмоқда.
Аниқроғи, мазкур фармон ипотека кредити бозорини янада ривожлантириш, аҳолининг уй-жойга бўлган юқори талабини қондириш, давлат бюджети маблағлари ҳисобидан субсидиялар тақдим этиш ишларини давом эттириш, хусусий пудрат ташкилотларини замонавий кўп қаватли уйлар қурилишига кенг жалб этишни мақсад қилган. Хўш, айни пайтда мазкур вазифаларнинг ижрога қаратилиши ўз самарасини беряптими? Умуман, ипотека кредит фоизлари ҳамманинг молиявий аҳволига тўғри келадими? Ушбу мақоламизда шу саволларга жавоб излаймиз.
Ипотека кредитлари қандай турларга бўлинади?
Ўзбекистонда банклар икки турдаги ипотека кредитларини беради: давлат дастури бўйича фақат фойдаланишга топширилган янги бинолардаги квартиралар учун, оддий ипотека кредитлари эса ҳам янги бинолардаги квартиралар, ҳам иккиламчи уй-жойлар учун ажратилади. Давлат дастури бўйича ипотека кредити ставкалар йилига 17−18 фоиз орасида ўзгариб туради (Иқтисодиёт ва Молия вазирлиги ҳисоботидан). Бироқ бундай кредитлар миқдори чекланган. Иккинчи турдаги кредит миқдори чекланмаган, аммо фоиз ставкаси анча юқори, чунки бундай кредитлар банкнинг ўз маблағлари ҳисобидан молиялаштирилади.
«Давлат дастури бўйича олмоқчиман»
Давлат дастури бўйича ипотека кредитларини 11та банкдан олиш мумкин. Йиллик ставка 16,5−18 фоизни ташкил қилади. Кредит 20 йил муддатга берилади. Бунда баъзан имтиёзли давр ҳам берилади ва у икки ойдан икки йилгача давом этиши мумкин. Бу вақт мобайнида қарздор кредит бўйича фақат фоизни тўлаб туриши ва қарзнинг асосий қисмини тўламаслиги мумкин.
Давлат дастури бўйича ипотекада максимал сумма Тошкентдаги уйларга 416,5 миллион сўм (шу ўринда ҳақли савол туғилади: 416 миллионлик лимит қандай мезонлар асосида белгиланган? Ҳозир бу пулга Тошкентда ҳатто 1 хонали хонадон топиш ҳам қийин), Қорақалпоғистон Республикаси ва бошқа вилоятлардаги турар жойлар учун эса 327,2 миллион сўмни ташкил қилади. Кам таъминланган фуқароларга дастлабки тўловни қоплаш учун белгиланган субсидия миқдори 32 миллион сўм. Илгари дастлабки тўлов суммаси барча банкларда бир хил — 15 фоиз бўлган. Эндиликда 30 фоизлик дастлабки тўлов билан ставка 17,5 фоизга, 50 фоиз дастлабки тўловдан 16,5 фоизга туширилди.
Оддий ипотека 21 фоиздан 28 фоизгача
Оддий ипотека кредитлари 13 та банк томонидан берилади. Кредит ставкаси 21 фоиздан 28 фоизгача. Ўтган йилнинг апрель ойидаги аҳвол билан солиштирганда, ставкалар 2−3 фоизга ошган. Кредитни тўлаш муддати 5 йилдан 20 йилгача. Имтиёзли давр бир неча банклар томонидан бир йилдан икки йилгача муддатга берилади. Оддий ипотека кредити олинаётганда дастлабки тўлов қанчалик катта бўлса, фоиз ставкаси шунчалик паст бўлади.
Ҳар икки ҳолат учун ҳам кредитни расмийлаштириш тартиби деярли бир хил. Биринчи марта банкка мурожаат қилганда камида охирги 6 ой учун даромадлар ҳақидаги маълумотнома кўрсатиш лозим. Агар қарзни тўлаш учун маблағ етарли бўлмаса, биргаликда қарз олувчини жалб қилиш мумкин. Энг муҳими, кредит олишга талабгорнинг бошқа кредитлар бўйича ёпилмаган қарзлари бўлмаслиги лозим.
Агар кредит бериш шартлари қарз олувчини қониқтирса, кейинги босқичга − хонадонни танлаш, мулк эгаси ёки ишлаб чиқарувчи билан дастлабки шартнома тузиш, мустақил баҳолашни ўтказишларга ўтиш мумкин.
Кўриб турганингиздек, ипотека кредитларини олиш у даражалик мураккаб жараён эмас. Пулинг бўлса, вақтида қарздорликни тўласанг, масала ҳал. Аммо савол туғилади: мазкур кредит ставкалари аҳоли даромадларига қанчалик мос?
Реал кузатувда…
2023 йилда Ўзбекистонда корхона ва ташкилотлар ходимларининг ўртача ойлик иш ҳақи 4 миллион 551,4 минг сўмни ташкил этди. Ижтимоий тармоқлар, хусусан, Инстаграмда ипотека кредити бериш хизматларини йўлга қўйган консалтинг марказлари маълумотлари ва контентларига нигоҳ ташлаб кўрдик. Изоҳлардан кўриш мумкинки, аҳоли айни пайтда ўртача 3,5-4 миллион сўм ойлик маош олади.
Энди Тошкент шаҳридан 320 миллион сўм қийматидаги 2 хонали уй-жойни 20 йилга 18 фоиз йиллик ставка билан ойига қанча тўлов билан олиш мумкинлигига қизиқиб, субсидияштирилган ипотека калькуляторини ишга солдик.
Агар алдамаётган бўлса, фуқаро 12 ва давлат 6 фоиз тўлов амалга оширганда, ўртача ойлик тўлов 4 миллион 197 минг сўмни ташкил этяпти. Бунда асосий қарз тўлови 1 миллион 133 минг, фоиз тўлови 3 миллион 64 минг сўм. Бу бир ойда фуқаро ҳиссасига 2 миллион 730 минг, давлат ҳиссасига 1 миллион 336 минг сўм тўғри келишини англатади. Якуний жами кредит тўлови 1 миллиард 007 миллион 473 минг сўмни ташкил этади. Бунда асосий қарз 272 миллион бўлса, асосий қарз устига 735 миллион 473 минг сўм фоиз ставкаси «минади».
Фоиз миқдори ўз йўлига, уч миллионга ҳам бормайдиган тўлов билан уйли бўлиш жуда яхши. Бироқ хурсанд бўлишга шошилманг. Бу бахт ҳаммага ҳам насиб этавермайди. Давлатнинг аҳолини уй-жой билан таъминлаш учун кўрсатаётган бу ёрдами сизнинг банкдан оладиган ихтиёрий оддий ипотека кредитингиздан тамомила фарқ қилади.
Яъни, сиз банкдан 26 фоиз йиллик ставка билан 20 йилга оладиган 320 миллион сўмлик ўртача ипотека кредити миқдори юқоридаги ҳисобдан каррасига ортади. Бунда жами тўлов 1 миллиард 673 миллион 237 минг 618 сўм бўлади. Хўш, агар шундай бўлса, ягона боқувчиси бўлган оилалар нима қилади? Уларнинг дардини ким эшитади?
Айтайлик, Тошкент шаҳридан олинган ўртача 400-450 миллион сўмлик уйнинг ипотека харажатини тўлаш учун 4-5 миллион сўм ойлик оладиган одам 8 миллион сўмлик ойлик тўловига пулни қаердан олади? Оилада икки киши ишлаган тақдирда ҳам коммунал ва истеъмол харажатларини ким қоплайди? Шуларни ёзар эканман, сатрларнинг ўзи беихтиёр мени қўрқитади, аччиқ-аччиқ мушоҳада қилишга ундайди: кредит қоплаш учун яшаймизми? Одамлар бу ишни қандай уддалаяпти?
Одамлар қандай фикрда?
З.Н. (шифокор):
«Яқин ҳудуддаги айрим банкларга ипотека суриштириб борсак, ходимлари яхши хизмат кўрсатмади. Камига шундай ҳисоб-китоб қилдики, қўяқол, оч қорним-тинч қулоғим деб, эшикни аста ёпа қолдик. Кредитга уй олиб, қозонни сувга ташлаб қўйгандан кўра, хўжайиним билан ижарада яшашга келишдик. Нима қилибди: хорижда бу одатий ҳол!»
П. Л. (агроном):
«Э, ипотека олиб, бирим икки бўладими десам, ўлганни устига тепгандек бўлди. Шаҳарга келганимга 4 йил бўлади бу йил. Қишлоқда мутахассислигим бўйича иш топишим қийин бўлгани боис шаҳарда қолгандим. Бир-икки танишим ипотекага уй олишни маслаҳат берганди. Сергелидан бир амаллаб 2 хонали уйни ипотекага расмийлаштирдим. Йилига 25 фоиз ставка билан 12 йилга 530 миллион сўм кредит олдим. Ҳозир ойлигимнинг 90 фоизи ипотекага кетяпти. Яшаш харажатларим учун қишлоқдан ота-онам пул жўнатишяпти. Ҳали вазият 10 йил шундай давом этишини ўйласам, юрагим орқага тортиб кетади».
Т. К. (ҳайдовчи):
«Ипотека савдоси бошимизни урмаган жойларга боришга, укахонни акахон дейишга, ўлган бобомнинг маълумотномасини банкка олиб келишимга, 24 фоиз ставкани ҳар ҳолда уйимизга тўлаяпмиз-ку, деган овуниш билан кунимизни ўтказишга сабаб бўлмоқда».
А. Х. (профессор):
«Кундалик ўйларим, ишлатадиган энг кўп сўзим — кредит. Айниқса, шогирдларимга. Докторантларим орасида оиласи билан Тошкентга кўчиб келиб, каталакдек жойда ижарада яшайдиганлар, ипотека асосида уй олганлар бор. Ўзингиз биласиз, бир товуққа ҳам дон керак, ҳам сув керак. Уларнинг кўпчилиги кундалик харажатлар, тадқиқотдан ҳам кўра ижара ва ипотека кредитларини тўлашда қийналишади. Шунинг учун ҳам мактабларда, профессионал таълим муассасаларида ортиқча ставкада ишлашига тўғри келяпти. Бу эса уларнинг фаолиятига, илмий ишига салбий таъсир кўрсатмасдан қолмайди».
Ўтказилган таҳлилларга кўра, пойтахтда уй-жой нархлари пуфак хавфи чегарасига яқинлашмоқда: ўртача таъмирланган 2 хонали хонадон сотиб олиш учун талаб этиладиган муддат (ўртача иш ҳақига нисбатан) 10 йилгача етган. Боз устига уй-жой нархларининг 500 миллион сўмдан ошиши аҳолининг 80 фоиздан зиёдининг уй сотиб олиш имкониятларини пасайтириб юбормоқда. Шунингдек, таҳлилда аҳолининг аксарият қисми ипотека кредити ёки уй-жой пулини бўлиб тўлаш учун ойига 4 миллион сўмгача тўлов қобилиятига эга экани ҳам қайд этилган.
Хулоса шуки, аҳоли, айниқса, ёш оилаларни ипотека ва арзон шартларда уй-жой билан таъминлаш муаммолари борасида ўнг бармоғимизни тишласак ҳам, чап бармоғимизни тишласак ҳам оғрийди. Фикрлар, қарашлар турфа хил, муаммо эса битта. Айрим банкларнинг ипотека кредити фоиз ставкаларини тушириш бўйича ҳаракатлар, амалий натижаларга ўтиш вақти аллақачон келган. Чунки оддий ипотека олиш шартлари аҳолининг кўп қисми учун оғирлик қилмоқда. Пичоқнинг суякка қадаладиган томони – аслида баъзи банклар фуқароларни уй-жой бўйича етишмовчиликдан қутқаряптими ёки тескариси? Оғриқлиси – биз қачон уй оламиз? Ололамизми ўзи?..
Илҳомжон АБДУСАЛОМОВ,
журналист